Monthly Archives: novembre 2015

Transactions immobilières et ANC

« Du côté des usagers »  7.

Transactions immobilières et ANC

Si vous avez le projet d’acheter ou de vendre un bien immobilier, la plus grande vigilance s’impose car le diagnostic technique immobilier de l’ ANC est le seul des 8 diagnostics qui entraînent une obligation de travaux dans un délai d’un an ; cela, quelque soit la nature des points de « non conformité » constatés sur l’installation.

Rappel réglementaire :

La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 prescrit que dans le cadre des ventes d’habitations, le propriétaire du bien a l ‘obligation de fournir un rapport de contrôle de l’installation réalisé par le SPANC, daté de moins de 3 ans.

Cette disposition a été reprise dans le code de la construction et de l’habitation qui décrit les diagnostics techniques, dans ses articles L 271-4 à L 271-6.

Selon l’article L1331-11-1 du Code de la santé publique, « Lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation.

Mise en œuvre depuis le 1er janvier 2011 cette disposition a pour but d’informer l’acheteur sur l’état de l’installation ; elle prévoit que le diagnostic d’ANC est à joindre par le notaire, au dossier des autres diagnostics techniques, sans lesquels ce dernier ne peut pas procéder à la vente, au risque d’engager sa responsabilité civile.

L 271-5 : « Si l’un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente ».

Attention !

  • Les bureaux d’étude ne sont pas habilités à établir ce document.

  • Si un nouveau diagnostic doit être fourni, après la signature de la promesse de vente, lisez attentivement la partie conclusive de ce rapport, AVANT de signer l’acte authentique de vente. Une de nos adhérentes a eu la très mauvaise surprise de constater qu’elle devait procéder au remplacement complet de l’installation, alors que le premier rapport obsolète (daté de 6 ans), annexé à la promesse de vente, ne mentionnait que quelques modifications mineures !

  • Certaines collectivités imposent une redevance d’ANC plus élevée pour le diagnostic à fournir en cas de vente. Nous considérons que cette disposition est abusive. L’arrêté technique ne prévoyant aucune particularité concernant l’exécution d’un contrôle pour une vente, rien ne justifie cette majoration qui mérite donc d’être contestée. Pour rappel, les trois missions du SPANC donnant lieu à des montants de redevance différenciés, prévues par la réglementation sont : la vérification de la conception d’un projet d’ANC, la vérification de bonne exécution des travaux et le contrôle des installations existantes.

Qui doit payer les travaux mentionnés dans le rapport de diagnostic ?

Les travaux sont à la charge du vendeur, avant la vente. Si les travaux ne sont pas réalisés avant la vente, l’acquéreur doit en être informé, ce qui lui permettra, soit de renoncer à l’achat, soit de faire intégrer le montant des travaux à la négociation.

Qu’ils soient financés par le vendeur ou l’acquéreur, les travaux doivent être réalisés dans un délai d’un an, après la date de la signature de l’acte de vente. Cette disposition qui n’a censément pas grand chose à voir avec un souci environnemental ou sanitaire, a pour objectif de « fluidifier » le marché de l’ANC !

Quelques précautions indispensables

Si vous êtes vendeur

Assurez-vous du montant de la redevance (qui doit être identique à celle du contrôle de l’existant) et de la qualification professionnelle du contrôleur (autant que faire se peut puisque, comme nous ne cessons de le dénoncer, les contrôleurs pour le diagnostic des ANC ne sont pas encadrés par les textes réglementaires qui s’appliquent aux autres diagnostiqueurs immobiliers !)

Veillez au bon déroulement du contrôle et ne signez pas sur tablette électronique à l’issue de la visite ; vous vous bornerez éventuellement, à ne signer que le seul bon de visite. Vous n’apposerez votre signature qu’après avoir pris connaissance du rapport de contrôle en version papier, que le SPANC vous aura fait parvenir.

Si vous êtes acquéreur

Vous devez pouvoir disposer d’un rapport de visite du SPANC valide ; demandez-le, le plus en amont possible avant la signature du compromis de vente.

Au moment de signer le compromis de vente, vérifiez que le rapport de contrôle de l’ANC qui figure dans le dossier de diagnostics techniques, est bien daté de moins de 3 ans.

Si le rapport est obsolète, ne vous engagez pas et demandez au notaire de surseoir à la vente. Il vaut mieux perdre un peu de temps afin de vous assurer que la procédure se déroule conformément à la réglementation. Il y va de votre intérêt.

Dans les deux cas, que vous soyez vendeur ou acquéreur

Si vous envisagez de contester un rapport de contrôle (pour réalisation non conforme aux prescriptions de l’arrêté technique en vigueur ou pour une conclusion que vous jugez inadaptée ou abusive), vous devez vous adresser à la collectivité et non au prestataire, dans le cas d’une délégation de service public à une entreprise privée.

www.assainissement-non-collectif.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/acheteur_ou_vendeur_d_une_maison_ce_qu_il_faut_savoir_cle0e14ac.pdf

C.R.  23 novembre 2015

Action en justice contre les SPANC

« Du côté de Confi-ANC-e »  1.

Action en justice contre les SPANC 

De nouvelles dispositions sont prises par notre fédération ; voir le communiqué ci-dessous

Action sur l’assainissement non collectif:

Rupture de partenariat entre la Fondation France Libertés et la coordination nationale d’associations d’usagers

Au nom de nos deux organisations (le réseau d’usagers Confiance confédération indépendante pour un assainissement non collectif équitable– et l’association des Usagers de l ‘Eau des Pyrénées Orientales), nous nous sommes résolus à mettre un terme au projet rendu public, de conduire des actions en justice contre des SPANC (services publics d’assainissement non collectif), en partenariat avec la fondation France Libertés.

Cette décision s’est imposée après que nous ayons pris acte d’une inflexion vers un désengagement de la fondation qui juge que la faisabilité de telles actions est trop aléatoire au vu de la complexité du sujet et du manque d’angles d’attaque pertinents.

Convaincus qu’il faut une forte volonté politique pour s’engager dans un tel combat aux côtés d’associations de terrain comme les nôtres et loin de renoncer à envisager la voie juridique, nous nous sommes tournés vers d’autres partenaires pour conduire une action d’envergure contre ces services “publics”, vécus par les 12 millions de citoyens qui leur sont assujettis comme un marché captif (“un business”pour les industriels) et une véritable violence institutionnelle (“un racket”).

Claude Réveillault

Dominique Bonnard

A l’issue des deux rencontres qui ont déjà eu lieu, le nouveau cabinet d’avocats auquel nous avons fait appel, a exprimé tout l’intérêt qu’il porte à notre demande. Nos dossiers sont en cours d’expertise.

CR – 19 novembre 2017

 

L’A.N.C en quelques chiffres

L’ ANC en quelques chiffres …

Quelques données pour se repérer (un peu) dans le grand charivari de l’assainissement non collectif …

Plus de 12 millions de Français sont équipés d’un système de traitement autonome de leurs eaux usées domestiques ; soit 15 à 20% de la population, vivant principalement en milieu rural.

On compte 5 millions d’installations d’ANC pour l’ensemble du parc national.

4000 SPANC (services publics d’assainissement non collectif).

Placés sous la responsabilité des élus locaux, ces services « publics » sont gérés en régie directe ou délégués à des entreprises privées (principalement Véolia, Saur et Suez).

À ce jour, 3000 communes resteraient non couvertes par un SPANC ( !)

L’état du parc

– Selon des données CIMAP (établies à partir des diagnostics, effectués par les SPANC, avec la fiabilité que l’on sait !), 63% d’ANC seraient non conformes : 46% des installations seraient incomplètes ou fonctionnant mal ; 17% représenteraient un risque sanitaire ou environnemental.

– Selon l’observatoire des données sur les services de l’eau et de l’assainissement (SISPEA), 40% sont jugées conformes.

– Selon un porte-parole des industriels de l’assainissement autonome, citant une étude du ministère (sic) : 84% des installations « présentent des non conformités et nécessitent des travaux »

– Selon le chef du service de l’eau et de l’assainissement de la FNCCR (fédération nationale des collectivités concédantes et régies) : « …les installations qui posent un véritable problème de pollution ou de nuisances …représentent environ 10% des cas » (Le journal de l’Eau 2007)

… De l’art d’évaluer l’état du parc national …au doigt mouillé.

L’impact des ANC sur le milieu

– 2%, selon certaines sources ; 5% de la pollution diffuse de l’eau, selon le ministère de l’environnement qui juge que l’ANC « n’est pas un enjeu environnemental majeur au regard de la qualité des masses d’eau imposée par la directive cadre sur l’eau européenne (DCE) »

Source : Mission dévaluation pour le MEDDE et le ministère de la santé – avril 2014

– 40% ! … c’est le pourcentage entendu lors d’une séance plénière du Comité National de l’Eau en 2014 (NDLR)

– « Très peu de données sont disponibles concernant l’impact des ANC au plan sanitaire et environnemental (…) Il apparaît donc important, pour asseoir l’évolution des textes réglementaires ou des pratiques, d’accélérer la constitution d’une base de données nationale sur l’ANC»

Source : Mission d’évaluation pour le MEDDE et le ministère de la santé – avril 2014

Il serait en effet grand temps, de mobiliser de saines énergies pour « accélérer » la constitution de cette base de données, les premiers SPANC fonctionnant depuis …2005 !

Le marché de l’ANC et son impact sur les …finances des usagers

« Le coût à supporter par installation d’ANC à réhabiliter pour les particuliers est d’en moyenne de 5 000 à 10 000 euros, ce coût pouvant aller jusqu’à 15 voire 17 000 euros dans les cas extrêmes ! Peu nombreux sont les dispositions réglementaires ayant un tel impact obligatoire sur le budget des foyers français. »

Rapport ONEMA 2009

En terme « d’extrême », un usager nous informe que le coût de ses travaux, évalué par un bureau d’étude (avec la fiabilité que l’on sait !) s’élevait à 23 000€ (hors subventions) … avant d’être revu à la baisse à la suite de ses récriminations.

> Perspectives d’activité par les industriels du secteur 

Les 5 millions d’ANC sont à réhabiliter

Annonce de M Hubert Willig, président de l’IFAA – Industriels Français de l’Assainissement Autonome – Assises de l’ANC ; Nice -octobre 2010

Chiffrage 2007 : « Sur 20 à 25 ans, des millions d’installations et un marché qui oscillera entre 50 et 70 milliards d’euros»

http://www.eauxglacees.com/Assainissement-non-collectif-36-l

> Les contrôles

Sur la base d’un coût unitaire moyen entre 70 et 100 euros, le premier contrôle effectué par les SPANC représente entre 350 et 500 millions d’euros.

A ce premier contrôle s’ajoutent les contrôles périodiques, pour un coût unitaire moyen entre 150 et 200 euros, soit entre 750 millions et 1 milliard d’euros (sur 10 ans).

Les réhabilitations et travaux à entreprendre après contrôle

Si on se base sur le pourcentage avancé par les industriels du secteur, ce sont un peu plus de 80%, des installations d’ANC, soit plus de 4 millions, qui nécessiteraient des travaux. Le coût de ces travaux est extrêmement variable, de quelques milliers à 20 000 euros et plus. Sur la base d’une moyenne de 10 000 euros, cela représente ainsi plus de 40 milliards d’euros de travaux !

Il faut ajouter à ces travaux les prestations des bureaux d’études par les SPANC, de plusieurs centaines d’euros à chaque fois, soit plus de 2 milliards d’euros au total.

L’entretien

Sur la base d’un prix moyen de 225 € HT, soit 270 € TTC (source : professionnels) et une périodicité moyenne de 4 ans selon le type d’installation du logement, l’entretien représente une dépense annuelle de l’ordre de 300 à 350 millions d’euros par an. Pour certains particuliers, hélas, l’entretien doit se faire beaucoup plus souvent, jusqu’à plusieurs fois par an (pour certains modèles de micro stations- NDLR) .

Dossier de presse juin 2015- Confiance/ Fondation France Libertés / 60 Millions de consommateurs

Sur le marché, coexistent 3 grandes « familles » de filières d’assainissement autonome : les filières traditionnelles, avec traitement par le sol (80% du parc) ; les filières agréées, de type « micro stations » dont les modalités d’agrément ont été fixées par arrêté ; les toilettes sèches.

Entre octobre 2010 et octobre 2015, le nombre de dispositifs agréés par le ministère, est passé de 7 à plus de 300 !

Tout autre commentaire semble superflu pour nous convaincre que ce business éhonté de l’ANC n’a qu’un très lointain et fumeux rapport avec les enjeux sanitaires et environnementaux claironnés à tous vents.

CR – octobre 2015