Transactions immobilières et ANC

By | 23/11/2015

« Du côté des usagers »  7.

Transactions immobilières et ANC

Si vous avez le projet d’acheter ou de vendre un bien immobilier, la plus grande vigilance s’impose car le diagnostic technique immobilier de l’ ANC est le seul des 8 diagnostics qui entraînent une obligation de travaux dans un délai d’un an ; cela, quelque soit la nature des points de « non conformité » constatés sur l’installation.

Rappel réglementaire :

La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 prescrit que dans le cadre des ventes d’habitations, le propriétaire du bien a l ‘obligation de fournir un rapport de contrôle de l’installation réalisé par le SPANC, daté de moins de 3 ans.

Cette disposition a été reprise dans le code de la construction et de l’habitation qui décrit les diagnostics techniques, dans ses articles L 271-4 à L 271-6.

Selon l’article L1331-11-1 du Code de la santé publique, « Lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation.

Mise en œuvre depuis le 1er janvier 2011 cette disposition a pour but d’informer l’acheteur sur l’état de l’installation ; elle prévoit que le diagnostic d’ANC est à joindre par le notaire, au dossier des autres diagnostics techniques, sans lesquels ce dernier ne peut pas procéder à la vente, au risque d’engager sa responsabilité civile.

L 271-5 : « Si l’un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente ».

Attention !

  • Les bureaux d’étude ne sont pas habilités à établir ce document.

  • Si un nouveau diagnostic doit être fourni, après la signature de la promesse de vente, lisez attentivement la partie conclusive de ce rapport, AVANT de signer l’acte authentique de vente. Une de nos adhérentes a eu la très mauvaise surprise de constater qu’elle devait procéder au remplacement complet de l’installation, alors que le premier rapport obsolète (daté de 6 ans), annexé à la promesse de vente, ne mentionnait que quelques modifications mineures !

  • Certaines collectivités imposent une redevance d’ANC plus élevée pour le diagnostic à fournir en cas de vente. Nous considérons que cette disposition est abusive. L’arrêté technique ne prévoyant aucune particularité concernant l’exécution d’un contrôle pour une vente, rien ne justifie cette majoration qui mérite donc d’être contestée. Pour rappel, les trois missions du SPANC donnant lieu à des montants de redevance différenciés, prévues par la réglementation sont : la vérification de la conception d’un projet d’ANC, la vérification de bonne exécution des travaux et le contrôle des installations existantes.

Qui doit payer les travaux mentionnés dans le rapport de diagnostic ?

Les travaux sont à la charge du vendeur, avant la vente. Si les travaux ne sont pas réalisés avant la vente, l’acquéreur doit en être informé, ce qui lui permettra, soit de renoncer à l’achat, soit de faire intégrer le montant des travaux à la négociation.

Qu’ils soient financés par le vendeur ou l’acquéreur, les travaux doivent être réalisés dans un délai d’un an, après la date de la signature de l’acte de vente. Cette disposition qui n’a censément pas grand chose à voir avec un souci environnemental ou sanitaire, a pour objectif de « fluidifier » le marché de l’ANC !

Quelques précautions indispensables

Si vous êtes vendeur

Assurez-vous du montant de la redevance (qui doit être identique à celle du contrôle de l’existant) et de la qualification professionnelle du contrôleur (autant que faire se peut puisque, comme nous ne cessons de le dénoncer, les contrôleurs pour le diagnostic des ANC ne sont pas encadrés par les textes réglementaires qui s’appliquent aux autres diagnostiqueurs immobiliers !)

Veillez au bon déroulement du contrôle et ne signez pas sur tablette électronique à l’issue de la visite ; vous vous bornerez éventuellement, à ne signer que le seul bon de visite. Vous n’apposerez votre signature qu’après avoir pris connaissance du rapport de contrôle en version papier, que le SPANC vous aura fait parvenir.

Si vous êtes acquéreur

Vous devez pouvoir disposer d’un rapport de visite du SPANC valide ; demandez-le, le plus en amont possible avant la signature du compromis de vente.

Au moment de signer le compromis de vente, vérifiez que le rapport de contrôle de l’ANC qui figure dans le dossier de diagnostics techniques, est bien daté de moins de 3 ans.

Si le rapport est obsolète, ne vous engagez pas et demandez au notaire de surseoir à la vente. Il vaut mieux perdre un peu de temps afin de vous assurer que la procédure se déroule conformément à la réglementation. Il y va de votre intérêt.

Dans les deux cas, que vous soyez vendeur ou acquéreur

Si vous envisagez de contester un rapport de contrôle (pour réalisation non conforme aux prescriptions de l’arrêté technique en vigueur ou pour une conclusion que vous jugez inadaptée ou abusive), vous devez vous adresser à la collectivité et non au prestataire, dans le cas d’une délégation de service public à une entreprise privée.

www.assainissement-non-collectif.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/acheteur_ou_vendeur_d_une_maison_ce_qu_il_faut_savoir_cle0e14ac.pdf

C.R.  23 novembre 2015

3 thoughts on “Transactions immobilières et ANC

  1. Guillaume

    D’un autre côté, fixer un tarif pour le contrôle du neuf comprenant les deux aspects du contrôle (conception et réalisation) est plus avantageux pour l’usager, puisque la facturation unique n’est réalisée qu’en cas d’aboutissement du projet. Disons qu’en cas d’abandon du projet par l’usager, rien n’est facturé.

    Reply
  2. claude REVEILLAULT

    L’arrêté du 27 avril 2012 relatif aux modalités d’exécution des missions de contrôle par les SPANC, concerne et distingue le contrôle des installations existantes et le contrôle des installations neuves, au niveau du projet (contrôle de conception – que certains SPANC effectuent sur dossiers) et de la réalisation des travaux (contrôle d’exécution in situ). La collectivité compétente doit fixer des tarifs distincts pour chacune de ces « missions » du SPANC; les usagers devant payer le coût des seules prestations qui leur sont fournies.

    Reply
  3. Guillaume

    Bonjour,
    Je suis en (presque!) tout point d’accord avec vous, notamment sur les différences de facturation pour le contrôle des installations existantes en fonction du contexte (vente ou pas) qui n’ont pas lieu d’être.
    Par contre, je ne suis pas sûr que les contrôles de conception et d’exécution du projet puissent faire l’objet d’une redevance distincte.

    Reply

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *